大家好配资世家炒股配资开户，我是常年蹲守楼市一线的老杨。最近后台问得最多的就是：现在首付低、利率也低，到底敢不敢买房？怕不买涨，买了又怕砸手里。
今天我不吹不黑，全用2026年最新政策、统计局数据和业内共识，把今明两年买房，五年后大概率要面对的3个现实，讲得明明白白。没有废话、不标题党、不制造焦虑，全是干货，看完你再做决定，绝对不后悔。
先把核心结论放前面：未来五年，楼市不会大涨也不会大跌，只会极端分化。闭眼买房就赚钱的时代彻底结束了。买对了是安稳资产，买错了就是家庭负担，难卖、难租、难变现，还得持续花钱养着。
一、第一个现实：房子彻底失去“高流动性”，想卖必须降价、等很久
2026年4月，全国二手房挂牌量已经突破780万套，比去年同期涨了23%。像郑州、天津、石家庄这些城市，二手房挂牌量都超15万套，很多小区挂一年多都没人问。
以前买房，两三年转手就能赚一笔，流动性特别好。现在不一样了，从2026年开始，买房必须做好持有5-8年的准备，想快速变现基本不可能。
为什么会这样？有三个实打实的原因：
1. 需求彻底变少了
2025年全国人口减少212万，已经连续第五年负增长。城镇化速度也慢下来，每年只涨0.7个百分点。过去支撑房价的两大主力——新增人口和进城人口，都在萎缩。
更关键的是，90后、00后买房主力人数比80后少了30%以上。刚需在减少，投资客又不敢进场，接盘的人越来越少。
2. 供给严重过剩，存量房太多
过去20年盖的房子，够35亿人住。现在全国城镇住房空置率超22%，三四线城市很多地方空置率超30%。
再加上2026年国家明确“控增量、去库存”，不再大规模盖新房，未来市场全是二手房竞争。你想卖，别人也想卖，只能拼价格。
3. 政策不支持炒房，锁死短期交易
现在全国几乎都取消限购，但限售、交易税费、房贷政策，全在锁死短期流通。
多数城市不满2年卖，要交5.3%增值税+1%个税，一套150万的房子，光税就近10万。
再加上银行对二手房贷款收紧，审批慢、额度紧，买家贷款难，成交周期自然拉长。
五年后会怎样？
• 核心城市核心区的优质房：能成交，但议价空间至少5%-8%，周期3-6个月。
• 普通城市普通地段：挂牌半年到一年很正常，想成交必须降价10%-15%。
• 三四线非核心、老破小、远郊大盘：基本沦为“死资产”，自住还行，想卖没人接，想租租金连月供零头都不够。
我身边有个朋友，2021年在燕郊买了套房，180万入的，2025年想卖，挂120万都没人要，最后105万出手，直接亏掉75万+利息。这就是未来的常态。
二、第二个现实：持有成本逐年上升，从“躺赚”变“养房负担”
以前买房，除了月供，几乎没别的成本，房价一涨全盖住。但从2026年开始，持有房子的成本会一年比一年高，房子从“资产”慢慢变成“要持续投入的负担”。
最关键的有三项，全是已经明确的政策和趋势：
1. 房地产税，五年内肯定落地
“十五五”规划明确写了：稳妥推进房地产税立法与改革。住建部、财政部多次吹风，试点扩围进入倒计时。
虽然首套刚需大概率免征或低税率，但二套及以上、大户型、非核心区房产，每年要按评估价收0.3%-0.5%。
举个例子：一套150万的二套房，每年要交4500-7500元。看似不多，但年年交，累计下来就是一笔大钱。而且房价越稳，这笔钱越显得肉疼。
2. 物业费、维修基金、能耗成本持续涨
2026年开始，全国推行“物业服务质量提升行动”，物业费普遍上涨0.2-0.5元/平/月。一套100平的房子，一年多交240-600元。
房龄超过10年，电梯、外墙、水管老化，维修基金很快用完，后续要业主凑钱大修。很多老小区，一次大修每户就要摊几千甚至上万。
再加上水费、电费、暖气费、车位费，每年固定支出至少1.5-2万。
3. 维护、折旧成本不可忽视
房子每年折旧率约2%。一套200万的房子，每年无形亏4万。五年就是20万。
以前房价涨得快，折旧被掩盖。现在房价不涨、微涨，折旧就变成实实在在的损失。
五年后算账：
假设你2026年买一套150万的房子，首付30万，贷款120万，利率3.0%，月供5080元。
五年累计：
• 月供：5080×60=30.48万
• 税费、物业、维修、能耗：平均1.8万/年×5=9万
• 房地产税（假设二套）：6000元/年×5=3万
• 房屋折旧：150万×2%×5=15万
五年总支出：57.48万
如果房价没涨、微涨，这57万多全是成本。如果房价跌了，更是双重亏损。
三、第三个现实：置换难度翻倍，改善换房变得特别难
很多人买房是为了过渡：先买小的，以后有钱换大的；先买远的，以后换近的。
但今明两年买房，五年后你会发现：置换之路基本被堵死，想改善难上加难。
核心原因有三个：
1. 旧房卖不掉、卖不上价，首付凑不出来
想换房，第一步是卖旧房凑首付。但前面说了，非优质房很难变现，就算卖掉，也可能亏本金。
比如你旧房150万买的，五年后130万卖出，亏20万。再加上这五年还的利息基本都是本金，贷款只还了一点点。最后卖旧房到手的钱，可能还不够付新房首付。
2. 二套政策依然严格，成本高、门槛高
虽然首套放松，但二套政策没怎么松：多数城市首付40%-50%，利率比首套高0.3-0.5个百分点。
五年后你想换改善房，总价更高，首付压力翻倍。再加上卖旧房的钱缩水，很多家庭直接够不上门槛。
3. 优质改善房越来越稀缺、越来越贵
2026年4月起，全国新出让土地全面实行现房销售。房企拿地成本变高、周期变长，只会优先盖核心区、高品质、大户型的改善房，定价自然高。
国家也在引导：未来房子分两类——保障房给底层，商品房走高品质。
五年后，核心区好地段、好物业、好户型的改善房，价格会稳中有涨；而你手里的过渡房、普通房，价格横盘或下跌。一涨一跌，差距越拉越大，置换窗口彻底关闭。
我同事2016年在郊区买了套89平小三房，当时想五年后换市区大四房。结果2021-2025年郊区房价跌了25%，市区核心区只跌了5%。差价从50万变成120万，现在彻底换不起，只能一直住着。
四、什么样的人现在能买？什么样的人绝对不能买？
讲完三个现实，不是说不能买房，而是不能乱买房。
现在可以放心买的3类人：
1. 真刚需，结婚、孩子上学必须买，而且只买核心区、次新、小三房
自住为主，不指望赚大钱，只求安稳、好住、以后好出手。
2. 改善置换，卖旧买新，且有足够首付和稳定收入，只买优质改善房
一步到位，不折腾，持有10年以上。
3. 手里现金多，没好投资渠道，只求保值，只买一线、强二线核心区稀缺资产
不指望大涨，只求跑赢通胀、安全稳定。
现在绝对不能买的4类人：
1. 投资炒房，想两三年转手赚差价的
流动性锁死，持有成本上升，大概率亏。
2. 首付靠借、月供占收入超50%的高杠杆家庭
未来收入不确定，一旦失业、生病，直接断供，房子被法拍。
3. 三四线、远郊、文旅盘、养老盘，纯投资的
人口流出、库存高、没接盘侠，五年后大概率缩水30%以上。
4. 买老破小、无物业、无学区、无配套的“三无房”
以后没人要，租不起价，卖不掉，纯负资产。
总结与深思
最后总结一下：今明两年买房，五年后要面对的核心现实，就是“低流动、高持有、难置换”。 普涨时代结束，分化时代到来。房子不再是稳赚不赔的投资品，回归“住”的本质。
敢在这个时候买房的人，要么是真刚需没得选，要么是看得透、选得对的明白人。但如果盲目上车、买错地段、买错产品，五年后真的会后悔：钱砸进去了，房子卖不掉，月供要还，成本要付，想换换不了，彻底被房子套牢。
楼市逻辑已经彻底变了。以前是“能不能买”，现在是“会不会选”。选对城市、选对地段、选对产品，买房还是安稳的选择；选错了，就是家庭未来十年最大的负担。
你觉得现在是买房的好时机吗？你所在的城市，房价是在涨还是跌？评论区聊聊，我们一起理性分析，不踩坑。
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